Дмитрий Богатырев, «Этажи»: «Принцип простой – чем дольше ждешь, тем дороже покупаешь квартиру»

Дмитрий Богатырев: «Январь и февраль 2025 года для покупки нового жилья выглядят, пожалуй, даже лучше, чем эти же месяцы годом ранее»

Итог рынка недвижимости 2024 года: катастрофы не случилось, но…

— Дмитрий Александрович, рынок недвижимости в прошлом году порядком встряхнуло множество плохих новостей — как для застройщиков, так и для покупателей. Тучи начали сгущаться с повышением ключевой ставки, а дальше больше — в одну кучу свалилась отмена льготной ипотеки и ограничений условий по «семейке». Как вы оцениваете итоги года как для компании «Этажи», так и для рынка в целом?

— Из недавних сводок минстроя РТ — продажи новых квартир с июля снизились на 63%. Я полностью солидарен с этой статистикой, потому что вторая половина года — это, конечно, пик падения рынка.

Если же оценивать результаты года полностью, то ситуация следующая: продажи новостроек просели на 23%, а продажи компании «Этажи» — на 13%. О чем это говорит? Нет той катастрофы, которую прочили рынку нового жилья после отмены льготной программы. А 2024 год отметился не кризисом, а корректировкой условий игры.

Если в 2023 году многие привыкли к легким продажам, то теперь настало время новых предложений от застройщиков и борьбы за покупателя.

Дмитрий Богатырев исполнительный директор агентства недвижимости «Этажи-Казань»

— Катастрофы не случилось — это радует! Вероятно, застройщики все еще чувствуют себя уверенно из-за рекордных для рынка лет действия льготной ипотеки. Но нельзя ли ожидать кризис в будущем?

— У меня позитивный взгляд на 2025 год, потому что застройщики сейчас выходят с новыми проектами. Что это значит? Прогнозы о застое рынка — это раздутый информационный пузырь.

Дело в том, что в Казани существует дефицит строящегося жилья. Объем новых квартир в Казани гораздо меньше, чем в других городах-миллионниках — Новосибирске, Екатеринбурге, Уфе и многих других. При этом продается здесь больше, чем в других городах. Эту тенденцию отлично показывают проекты от федеральных застройщиков. Несмотря на довольно высокий порог входа (земля все-таки в Казани не самая дешевая), регулярно видим запуски строительства комплексов от новых для города партнеров.

«В Казани существует дефицит строящегося жилья»

— А как можете прокомментировать опасения минстроя РФ о сдвигах сроков завершения строительства нового жилья?

— Не буду отрицать, что это возможно. Но... что делают застройщики? Закладывают себе время на форс-мажоры в договоре о проектном финансировании. Такое, пожалуй, происходило и раньше. Поэтому не могу сказать, что можно ждать каких-то глобальных переносов ввода нового жилья.

— После отмены льготной ипотеки часто звучали ожидания о скором снижении цен — мол, отложите покупку квартиру до лучших времен. По итогам видим, что никакого падения не произошло… В чем дело?

— Посмотрите на тридцатилетнюю историю строительства в Российской Федерации. Цена жилья не снижалась никогда. Причем неважно, переживал ли рынок расцвет или, наоборот, кризис.

Принцип простой: чем дольше ждешь, тем дороже покупаешь квартиру!

Дмитрий Богатырев исполнительный директор агентства недвижимости «Этажи-Казань»

Сейчас вопрос стоимости новых квартир подкрепляется и договоренностями с банками. Застройщик просто не сможет опустить цену ниже изначально заложенных в финансовой модели значений. Единственный возможный вариант — это не поднимать стоимость своего жилья, что тоже маловероятно. В цене растет все — от стройматериалов до заработной платы. Это, очевидно, толкает итоговую стоимость вверх.

«Рассрочка — это один из лучших способов переждать высокие ставки по коммерческой ипотеке»

Траншевая ипотека, субсидирование ставки до 3% годовых — какие еще предложения по покупке нового жилья могут сгореть после введения ипотечного стандарта от Набиуллиной?

— Итак, «ценопада» ожидать не стоит… На что же ориентируются покупатели при выборе квартиры?

— На варианты покупки. Самое интересное — несмотря на популярность массовой льготной программы в первой половине года, в общем зачете победила семейная ипотека. Она безусловный лидер у покупателей нового жилья. Кроме того, в прошлом году особенно отличилась так называемая рассрочка от застройщиков — это около 25% от всего рынка.

— Получается, что с ростом популярности рассрочки уменьшается процент банковского участия при покупке недвижимости?

— Не совсем. Рассрочка — это один из лучших способов переждать высокие ставки по коммерческой ипотеке. Как это работает? Условия рассрочки распространяются на 1–3 года после покупки. Потом либо оплата остатка полностью, либо переход на ипотеку. В последнем случае покупатель, вероятнее всего, возьмет кредит по уже сниженной ставке.

Банковское участие серьезно сократилось на рынке вторичного жилья, на который не распространяется семейная ипотека. Там сейчас предпочитают покупать квартиры за наличный расчет.

«Сушка» пойдет застройщикам на пользу»: Эльвира Набиуллина приведет всю ипотеку к единым стандартам?

— Что касается рассрочки, не сломается ли этот механизм покупки после введения ипотечного стандарта, который анонсировал Центробанк?

— Это, к слову, сейчас очень важный вопрос для рынка. Ипотечный стандарт коснется тех предложений от застройщиков, где участвуют банки. Поэтому могу с уверенностью сказать, что рассрочка после введения новых правил ипотечного кредитования не пострадает: там просто-напросто нет банковского участия.

Вопросы остаются, к примеру, к траншевой ипотеке — это еще один популярный вариант покупки нового жилья. Ее суть очень проста — покупатель платит условный рубль в месяц в период строительства дома. Тоже отличный способ переждать высокие рыночные ставки, которые сегодня, напомню, доходят до 30% годовых.

— А какие предложения рынок точно потеряет?

— Это всякого рода кешбэки, распространенные в основном в Москве. Помимо этого, точно под прицел попадут любые варианты субсидирования ставки. К примеру, сейчас еще есть возможность взять семейную ипотеку под 3,5%, хотя в текущих условиях и стандартные 6% кажутся чем-то нереальным.

Январь и февраль 2025-го для покупки нового жилья выглядят, пожалуй, даже лучше, чем эти же месяцы годом ранее.

Дмитрий Богатырев исполнительный директор агентства недвижимости «Этажи-Казань»

Пока неизвестно, когда будут введены все эти меры по защите заемщика. Кроме того, нельзя точно сказать, будут они иметь рекомендательный или все же обязательный характер. Могу только предположить, что за соблюдением новых правил будут бдительно следить, потому что Центробанк в нашей стране — это очень мощная структура.

«Ярмарка недвижимости «Этажи» проходит уже давно, поэтому компании-партнеры к каждому такому мероприятию готовят пул акций и выгодных условий покупки»

«На наших ярмарках партнеры часто вытаскивают из своего портфеля самые интересные объекты»

— Можно сказать, что сейчас самое время успеть запрыгнуть в последний вагон по многим лояльным условиям от застройщиков?

— Именно так. Как раз из-за этой неопределенности рынка компания «Этажи» решила организовать свою традиционную ярмарку недвижимости уже 1 и 2 февраля. Обычно, напомню, мы приглашаем гостей на третий этаж в ТЦ KazanMall осенью и весной.

Самый большой блок ярмарки — это новая недвижимость. Уже заявили о своем участии около 20 строительных компаний — это лидеры рынка Казани и Татарстана. Примут участие и федеральные застройщики.

В целом же мероприятие уникально, потому что именно в эти пару дней есть возможность узнать о пока неизвестных для рынка предложениях.

— Что это может быть?

— Ярмарка недвижимости «Этажи» проходит уже давно, поэтому компании-партнеры к каждому такому мероприятию готовят пул акций и выгодных условий покупки. Пример: один из казанских застройщиков предложит покупку квартиры бизнес-класса со скидкой в 5%. Сами понимаете, что при стоимости жилья в 30 миллионов это довольно весомые цифры.

Плюс на сайтах новых проектов жилья можно и не найти подходящего варианта. Дело в том, что застройщики выставляют лоты на продажу постепенно.

На наших ярмарках партнеры часто вытаскивают из своего портфеля самые интересные объекты, которые, вероятно, еще долго не появятся в открытых источниках.

Дмитрий Богатырев исполнительный директор агентства недвижимости «Этажи-Казань»

Отдельная категория недвижимости — это квартиры в сданных комплексах. Здесь плюсы от покупки очевидны — ключи вы получаете сразу после покупки. При этом на такие предложения распространяются условия всех льготных программ для новостроек — это и семейная ипотека, и IT-ипотека.

— Ярмарка состоит из предложений по покупке только нового жилья?

— Нет, будет доступен практически весь банк вторичной недвижимости. В ближайшее время компания «Этажи» запустит сервис по рассрочке оплаты квартир и домов на вторичном рынке.

Кроме того, участвуют и компании по загородному строительству. Последние, кстати, сейчас переживают переход к механизму эскроу-счетов. Был период, когда продажа «загородки» полностью остановилась, потому что по старым правилам продавать дома запретили, а к новым правилам еще не все адаптировались. Сейчас же ситуация стабилизируется: многие перешли на банковское финансирование, рынок оживает. Вместе с этим у застройщиков этого сегмента появляются новые для рынка предложения. Сейчас, к примеру, тренд — это готовые дома из разряда «заезжай и живи».

От компании «Этажи», помимо этого, действует акция «Обменяй квартиру на дом». Если у нашего клиента в планах приобрести загородную недвижимость, но есть сложности с реализацией своей квартиры, можно воспользоваться этим вариантом, продать квартиру и купить дом буквально за один день.

«От компании «Этажи», помимо этого, действует акция «Обменяй квартиру на дом»

— «Этажи» — это федеральная компания, поэтому предположу, что подобрать квартиру на ярмарке можно будет и в других регионах страны…

— Да, у нас есть отдельный региональный отдел, который занимается межрегиональными сделками. Сейчас видим, что казанцев, интересующихся покупкой квартиры в той же Москве, становится все больше. Причина понятна — некоторые варианты в столице вполне сопоставимы с казанскими предложениями.

— Наверное, такие предложения в Москве находятся где-то далеко за МКАД?

— На недвижимость в столице нужно смотреть с особой внимательностью. Сами представьте масштабы — сотни застройщиков и тысячи возводимых сегодня жилых комплексов. Разобраться в этом самостоятельно сложно, но вместе со специалистом можно найти приемлемые по ценам варианты в пределах МКАД. Еще один плюс покупки квартиры в столице — расширенные лимиты по семейной ипотеке до 12 миллионов рублей.