«Девелоперы ощущают себя хозяевами на рынке», — говорят эксперты коммерческой недвижимости о ситуации с дикорастущими арендными ставками на склады. За два года на фоне дефицита цены увеличились на 60%. Спрос на подобные проекты теперь не только в мегаполисах, но и в небольших городах. О новых складах у М7 и о том, какое жилье собирается возводить ASG миллиардера Алексея Семина для строителей «Восточной дуги», — в материале «БИЗНЕС Online».
Елена Стрюкова быстро перешла к главной теме сессии — на рынке коммерческой недвижимости стремительно образуется золотая жила. «Сегмент, который сейчас востребован, пользуется спросом и привлекателен с точки зрения инвестиции — это складская недвижимость»
Склады — новая золотая жила?
На третий день международного экономического форума «Россия — исламский мир: KazanForum 2024» одни из самых первых свою сессию проводили эксперты на рынке коммерческой недвижимости. Собравшимся предстояло оценить наиболее привлекательные сегменты для вложения инвестиций. Роль модератора взяла на себя управляющий партнер Perfect Red, полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов РТ Елена Стрюкова.
Начало этого года показывает снижение инвестиционной активности по сравнению с прошлым, начала свой спич эксперт. По ее мнению, причина этого кроется в опустошении рынка — 2023-й ознаменовался рекордным количеством сделок, сейчас же все интересные проекты попросту «вымылись». Кроме того, иностранные инвесторы неохотно вкладываются в недвижимость в России. Их капитал на I квартал 2024 года составил всего 9% от общего объема.
Впрочем, Стрюкова быстро перешла к главной теме сессии — на рынке коммерческой недвижимости стремительно образуется золотая жила. «Сегмент, который сейчас востребован, пользуется спросом и привлекателен с точки зрения инвестиции — это складская недвижимость. Мне представляется, что в ближайшие 3, 5, 10 лет сегмент производственно-складской недвижимости будет наиболее привлекательным для инвестиций», — указала эксперт.
В основном в складах по всей России заинтересована электронная коммерция (маркетплейсы). По ее словам, к концу прошлого года рынок складской недвижимости установил рекорд по спросу — объем достигает 2,3 млн кв. метров. Совокупное же предложение складских комплексов в ПФО составляет 4,2 млн кв. м, в Казани — 700 тыс. «квадратов», еще 1,2 млн кв. м — на стадии строительства, отметила Стрюкова.
Кроме того, спрос на складские помещения смещается с мегаполисов к городам с населением до 500 тыс. человек, указала на тенденцию спикер. «По собственному опыту могу сказать, что только за прошлый год мы получили четыре заявки из Набережных Челнов с совокупной площадью 65 тысяч квадратных метров», — рассказала она.
ЖК «Батталовский»: Классика архитектуры, подземный паркинг и сквер у дома
В Казани продолжается строительство жилого комплекса повышенного комфорта близ РКБ. ЖК «Батталовский» находится в уже развитом районе. До центра Казани можно добраться за 15 минут, до аэропорта — за 20 минут. Рядом — новый лицей №186, два детских сада, ДРКБ и РКБ, ТЦ «Порт», «Леруа Мерлен». Сам комплекс — это 6 секций переменной этажности от 16 до 24 этажей. Внизу запланирован уютный сквер. Важная особенность — подземный паркинг. Площади квартир — от 21 до 78 «квадратов», высота потолков — 2,7 метра, расширенные окна и разнообразные планировки. Проектное финансирование обеспечивает банк Дом.РФ. Благодаря этому сотрудничеству #Суварстроит предлагает удобные финансовые инструменты.
Проектные декларации на сайте наш.дом.рф
В целом Стрюкова прогнозирует укрепление дефицита качественных складских помещений в этом году. По ее наблюдениям, сейчас девелоперы опасаются строить в рынок, предпочитая реализовывать проект под конкретного заказчика. К слову, один из спикеров сессии позднее подкрепил этот тезис — 98% девелоперов строят склады, уже имея контракт.
«Это не ниша, а огромная нишища!»
«Немножко девелоперы ощущают себя хозяевами на рынке»
Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов довольно эмоционально обозначил ситуацию на рынке складских помещений: «Это не ниша, а огромная нишища! — сказал он. — У нас зияющая дыра в отсутствующих складах». По его оценкам, объем складских помещений на душу населения в Татарстане составляет 0,27 кв. м при необходимых минимальных значениях 0,65 кв. метра. Для сравнения: в США этот показатель равняется 4,1 кв. м, в Москве — 1,15. Впрочем, отметил эксперт, обеспеченность складами в Казани на хорошем уровне по сравнению с другими регионами.
Кроме того, положительную динамику начиная с 2020-го показывает ввод новых складских помещений. «В 2024 году мы ожидаем исторический максимум ввода, и это только начало. Нереализованного спроса так много, что складские консультанты не успевают спать», — спрогнозировал Ахмедзянов. К слову, для Казани пик роста складских помещений придется весьма кстати — число свободных помещений движется к нулю, отметил спикер. Всего же в Татарстане 1,1 млн кв. м складов класса А, 52% из них находятся в Казани.
«Склады не мечта, а просто какая-то находка для инвестора, за которую надо браться и бежать вперед. Потому что в России где-то пристроить 10, 20, 24 миллиона долларов с очевидной и понятной доходностью на ближайшие 12 лет не так легко. Скажу сразу: доходность от складов не супервысокая. Следует ориентироваться на реалистичные 11,5 до 15,3 процента годовой возвратности своего капитала», — посоветовал Ахмедзянов.
Но строится все не так быстро. К примеру, в 2023 году девелоперы подписали сделок на 400 тыс. кв. м, однако, по прогнозам на 2024-й, этот показатель достигнет скромных 80 тыс. кв. метров. Падение, связанное с ростом себестоимости и ставки софинансирования, приводит к повышению арендной ставки, поясняет Ахмедзянов.
«Если мы возьмем цены за 2024 год и отнесем их к ценам 2022-го, то рост составит 59 процентов, такого роста еще не было. Хотелось бы, чтобы подобных скачков не случалось, потому что меняется баланс рынка. Немножко девелоперы ощущают себя хозяевами на рынке», — подчеркнул он. По его словам, ситуация требует обратить внимание на строительство складов в черте города.
«В ближайшие 6–8 лет, а это пессимистичный прогноз, рынок складской недвижимости Татарстана в объеме должен вырасти в 2,6 раза», — считает Ахмедзянов. Впрочем, перенасыщение рынка эксперт исключает — высокая стоимость рабочей силы и увеличение себестоимости внесут свои коррективы.
Не отстает в части спроса и рынок жилой и коммерческой недвижимости Казани, подчеркнул директор по развитию территории ASG Invest Ринат Аисов
Для строителей «новых Салмачей» построят гостиницу
Не отстает в части спроса и рынок жилой и коммерческой недвижимости Казани, подчеркнул директор по развитию территории ASG Invest Ринат Аисов. Компания реализует проекты в новом микрорайоне Восточная дуга, который расположится между проспектом Победы и трассой М7. Площадь территории — 10 тыс. га, там планируют построить 8 млн кв. м жилья, из которых 4,5 млн приходятся на владения ГК ASG миллиардера Алексея Семина. Сюда же входит масштабный проект застройки у поселка Салмачи «Яблоневые сады». Напомним, что на его разработку ушло свыше 10 лет. Недовольные жители соседних домов недавно встречались с представителями города. По их мнению, сначала нужно построить дороги и всю социальную инфраструктуру, а потом уже браться за дома. Власти Казани обещали: так и будет.
Необходимость застройки именно в этом месте обусловлена в первую очередь отсутствием земельных участков в черте города, пояснил эксперт. «Начались такие тенденции, как реновация промзон в черте города, и, более того, жилая многоквартирная застройка уже перешагнула в прилегающие муниципальные районы, где ранее располагались только коттеджи и частный сектор. Сегодня там уже как грибы растут многоэтажки. При этом непосредственно в самом городе имеется серьезный градостроительный резерв, так называемая территория Восточной дуги», — сказал он.
По его словам, освоение земельного резерва начнется в ближайшее время. По задумке, на этой территории появятся производственно-логистические парки, общественно-деловые ядра, апартаменты, ретейл и пр. В скорректированном в 2023 году генплане Казани – 2040 по территории «Яблоневых садов» может пройти и ветка метро. Будет и новая дорога, которая соединит данную территорию с другими районами города: всей Восточной дугой, улицей Зорге, Вознесенским и Мамадышским трактами, М7. Найдется место и для складских помещений.
«Все это делается с целью как обеспечить потребность этого района в рабочих местах и объектах обслуживания, так и решить некие градостроительные проблемы маятниковой миграции из прилегающих районов, которые в настоящее время едут через данную территорию в центр города. Благодаря проекту они смогут в этих зонах задерживаться», — отметил спикер.
Стрюкова акцентировала внимание на появлении гостиницы в проекте Восточной дуги. Ее интересовала степень проработанности идеи, поскольку не исключен интерес инвесторов на фоне возросшего туристического потенциала Казани. Аисов пояснил, что компания подготовит земельные участки под любые запросы инвестора, в том числе и гостиницы. Впрочем, вопрос напомнил ему о другой потребности территории — строителям негде жить.
«Помимо туристического формата, развивается сегмент мест временного проживания для работников складов и производств, которые там планируются. Достаточно крупная стройка грядет в этом районе, а жилья для работников строительного сектора нет в данной локации. В город ездить далеко. Есть интерес в таком формате реализовать объекты, то есть жилье для персонала. У нас уже есть интересанты реализовать такие проекты», — поделился спикер.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 1
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.