Директор «Вквадрате»: «В готовый арендный бизнес вкладываются преподаватели вузов, инженеры, строители»

Наиль Калимуллин: «В Москве застройщики меняют тренд и строят полноценные бизнес-центры, но в мелкой нарезке. Думаю, это придет в Казань через 2–3 года»

Почему готовый арендный бизнес выгоднее квартир и депозитов?

— Наиль Рифгатьевич, как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке коммерческой недвижимости? Какие тренды на нем сформировались за год?

— Тренд последних двух-трех лет — инвестиции в готовый арендный бизнес. Еще 5–7 лет назад ГАБы (готовые арендные бизнесы — прим. ред.) означали чек в 50 с лишним миллионов и покупку отдельного здания с федеральными арендаторами. Сегодня спросом пользуются мелкие ГАБы — от 7 миллионов до 15 миллионов рублей.

Поэтому стал происходить переток между инвесторами из жилой недвижимости в коммерческую. Раньше пределом мечтаний было купить квартиру и сдавать ее в аренду. Сегодня можно за те же деньги купить коммерческое помещение с предсказуемым арендатором, с понятным договором аренды. Доходность будет в 2 раза выше, чем от сдачи квартиры. Так, офис, купленный за 10 миллионов, принесет вам арендную плату в районе 70–80 тысяч в месяц, а квартира за ту же сумму — 30–40 тысяч.

— Разве с текущей ставкой не выгоднее просто положить деньги на депозит?

— Депозиты — это прежде всего инструмент. Каждый сам для себя выбирает инструмент под свои цели. Мы заметили такое сегментирование: депозиты выбирают люди с бюджетом до 10 миллионов рублей. Клиенты с бюджетом от 10 миллионов до 30 миллионов рублей сегодня спешно ищут коммерческие объекты, но таких сейчас очень мало, рынок сильно вымыт. Клиенты с бюджетом от 40 миллионов до 60 миллионов по-прежнему интересуются готовыми арендными бизнесами в коммерции. Есть и те, кто выбирает позицию выжидания. Но вклад в любом случае вас не защитит от долгосрочного роста инфляции и гиперинфляции.

— А коммерческая недвижимость будет и дальше расти в цене?

— Да, есть ряд факторов, которые это доказывают. Во-первых, в Казани последние 5–7 лет не вводилось никаких новых бизнес-центров и сложился сильный дефицит офисных помещений. Дефицит возникает также в силу того, что отсутствует культура редевелопмента. Существующие бизнес-центры и офисы на первых этажах жилых домов в основном были построены в нулевых. И зачастую владеет ими аудитория, которая была очень активна в бизнесе в 90-е. Сейчас эти люди порой физически не хотят интенсивно развивать свои помещения и просто выжимают из них все соки. Во-вторых, в 2023–2024 годах произошел скачок цен на аренду, хотя до этого лет пять ценник был фиксированным — около тысячи рублей за «квадрат».

Еще один момент — мы все живем в парадигме, что в стране кризис, тяжелая экономическая ситуация, но сколько за два года у нас появилось новых микробизнесов, например общепита или небольших салонов красоты! И всем им нужна площадь! Опасения, что после пандемии большинство не вернется с удаленки, себя не оправдали. Кроме того, у Казани высокая инвестпривлекательность, к нам едут предприниматели из других городов России.

— Часто встречается мнение, что коммерческая недвижимость — это инвестиции только для избранных, что это дорого и недоступно. Это миф?

— Это миф, целевая аудитория достаточно широкая. Только среди наших клиентов в готовый арендный бизнес вкладывались не только бизнесмены и топ-менеджеры крупных компаний, но и преподаватели вузов, инженеры, строители и обычные люди, которые, например, продали квартиру. Коммерческая недвижимость доступна для многих, просто к ней нужно подобрать ключи. Важен качественный проводник, который вам поможет, подскажет, что именно лучше купить.

Второй миф — коммерческой недвижимостью сложно управлять, очень много бумажной волокиты и бюрократии. Мы в XXI веке живем, при должной сноровке можно разобраться за пару часов. Кроме того, есть специализированные управляющие компании, которые берут в управление ваш объект недвижимости, и вы получаете только пассивный доход. Мы своим клиентам, покупателям ГАБ, предоставляем такую услугу. Им ничего не надо делать, только получать ежемесячно арендные платежи от своих арендаторов.

Кроме того, мы оставляем за собой эксплуатацию мест общего пользования, включая клининг и даже мелкий ремонт. Нам важно сохранять эти пространства в том виде, в котором они создавались. Мы постоянно со всеми инвесторами на связи, у нас есть общие чаты. Цель нашей компании — сделать из каждого клиента друга.

«Нам важно сохранять эти пространства в том виде, в котором они создавались»

На что обратить внимание при покупке?

— На что вы бы посоветовали обратить внимание при покупке готового арендного бизнеса?

— В первую очередь я бы обратил внимание на юридическую составляющую. Это самое важное, вне зависимости от того, покупаете готовый арендный бизнес или просто нежилое помещение, хотите сами сдавать его в аренду или планируете открыть собственный бизнес. Недвижимость — это консервативный инструмент, который всегда позволит вам как минимум сохранить деньги, даже если ерунду купите. Но если у вас будут юридические риски, то вы можете остаться без денег и без недвижимости с головной болью и судами.

Далее я настоятельно рекомендую обращать внимание на договор аренды, который перейдет к вам вместе с объектом недвижимости. Изучите все условия, особенно сроки, выход из договора и индексацию. И посмотрите на фактические финансовые показатели арендатора.

— А есть определенные требования к офисам?

— В последние два-три года рынок отчетливо сформулировал запрос на современные, красивые, стильные помещения. Потребители не хотят приходить в устаревшие офисы — неважно, это бьюти-салон или рабочее пространство классической компании. Отсюда и рост цен аренды на качественные помещения.

Поэтому мы активно занимаемся редевелопментом объектов недвижимости. Покупаем помещение, делаем капитальный ремонт, меняем коммуникации, всю электрику, сантехнику, добавляем систему вентиляции. Часто разделяем большой офис на малые. При появлении новых перегородок невозможно просто сделать косметический ремонт. Нам важно, чтобы он был не просто стильным, но еще и практичным, чтобы была меньшая амортизация, удобные санузлы и мокрые точки. Поэтому наши помещения подходят под любой вид деятельности, быстро сдаются в аренду и мы их можем быстро продавать в виде готового арендного бизнеса, который будет приносить прибыль владельцу.

«Поэтому мы активно занимаемся редевелопментом объектов недвижимости»

— Что сильнее влияет на увеличение стоимости аренды — ремонт или локация?

— Если 7–10 лет назад говорили о том, что важна только локация, то сейчас ситуация поменялась. Мы это увидели на флиппинге жилой недвижимости: люди готовы переплатить, взять больше ипотеку, но купить уже классную отремонтированную квартиру. Та же история и с коммерческой недвижимостью. Теперь у арендатора есть выбор — снять за 1 тысячу рублей за «квадрат» без ремонта или за 2 тысячи с ремонтом.

И ради готового хорошего офиса люди уже готовы ехать не в центр, а за его пределы. В Казани транспортная доступность очень развита. У нашей компании нет сильной привязки к первой линии, к видовым характеристикам, к пешеходному или автомобильному трафику. Нам важно, чтобы человек мог удобно доехать и уехать, нас могли легко найти пешеходы и автомобилисты.

— Какие самые распространенные ошибки, которые совершают новички при инвестировании в арендный бизнес?

— Важно при покупке готового арендного бизнеса понимать, что делать, если вдруг съедет имеющийся арендатор. Рассчитать, за сколько можно будет сдать это помещение, насколько оно ликвидное, будет ли пользоваться спросом. Но обычно, если всех все устраивает, арендаторы сидят долго. У нас в объекте на Вишневского за два года нулевая ротация.

«Важно при покупке готового арендного бизнеса понимать, что делать, если вдруг съедет имеющийся арендатор»

«К сегодняшнему дню у нас уже порядка 11 закрытых инвестиционных кейсов с чеками от 20 миллионов до 80 миллионов рублей…»

— Сколько лет вы сами в этой сфере? Почему решили развиваться именно в направлении готового арендного бизнеса?

— Я с института работал риелтором, брокером жилой недвижимости. В 2018 году стал задумываться о своем агентстве. У меня было очень много сделок, вокруг меня сформировался пул инвесторов, с которыми покупали объекты. Тогда было модно купить на этапе котловане и продать, когда дом сдался. Но уже в то время я поглядывал на коммерческую недвижимость, мне казалось, что именно там будут больше чеки, будет интереснее работать. В 2019 году, когда ввели эскроу-счета, стало понятно, что скоро рынок жилья в прежнем виде закончится, потому что застройщикам станет невыгодно продавать на старте дешевле. То, о чем я думал в 2019 году, произошло в 2024-м.

Как только отменили льготную ипотеку, стало понятно, что жилье становится менее интересным. В 2019 году начали делать первые инвестпроекты. В моей жизни появился стратегический партнер, с которым мы купили первый объект недвижимости, загрузили арендаторами, продали. К сегодняшнему дню у нас уже порядка 11 закрытых инвестиционных кейсов с чеками от 20 миллионов до 80 миллионов рублей, доходностью от 30 процентов годовых и со сроком реализации в районе 8–10 месяцев.

Мы сейчас завершаем один из проектов офисной недвижимости в Казани. Это большой для нас проект, порядка 900 квадратных метров. Мы всегда находимся в поисках инвестиционно привлекательных объектов недвижимости, готовы их покупать, потому что консолидированный пул частных инвесторов позволяет нам достаточно быстро принимать решение о покупке, выходить на сделки и покупать объекты. Помимо этого, у нас сейчас есть в продаже несколько лотов готового арендного бизнеса с доходностью и окупаемостью в районе 10–12 лет.

«Мы всегда находимся в поисках инвестиционно привлекательных объектов недвижимости, готовы их покупать»

— Каким вы видите будущее рынка аренды и инвестиций в недвижимость в нынешних условиях?

— Будет расти интерес к апартаментам, офисной, складской недвижимости. В особенности к готовым арендным бизнесам мелких лотов, от 7 миллионов до 20 миллионов рублей. Продолжится переток инвесторов с жилой недвижимости и вкладов в коммерческую. Лоты стоимостью 30–50 миллионов, думаю, по-прежнему будут пользоваться спросом у определенного круга людей, который может себе это позволить.

Огромный дефицит на офисную недвижимость наблюдается не только в Казани, но и в других городах-миллионниках. На мой взгляд, это из-за того, что девелоперам не так выгодно строить офисы класса А и класса Б, как многоквартирный дом. Но в Москве застройщики меняют тренд и строят полноценные бизнес-центры, только уже в мелкой нарезке. Думаю, это тоже тренд, который придет в Казань, но, наверное, с горизонтом в 2–3 года.